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# 上海房市投资研究框架
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## 基本原则
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长期研究的核心不是寻找一个万能预测因子，而是建立稳定、可审计、可复盘的判断系统。
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第一版框架采用四个判断层次：
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1. 市场周期：成交量、成交周期、挂牌压力、信贷环境。
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2. 板块质量：产业、交通、公共资源、供给约束、租赁需求。
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3. 资产质量：小区楼龄、物业、产品稀缺性、流动性、硬伤。
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4. 交易安全边际：成交/挂牌折价、历史价格分位、租金收益率、替代品价格。
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## 投资判断问题
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系统应持续回答以下问题：
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- 上海整体处于放量、缩量、企稳、补跌还是结构性修复？
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- 哪些板块成交量改善领先于价格？
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- 哪些板块挂牌库存持续堆积？
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- 租金收益率是否能支撑当前价格？
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- 新房供应是否压制二手房议价能力？
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- 政策和利率变化对改善、刚需、豪宅的影响是否不同？
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- 哪些小区流动性足够好，能承担投资退出需求？
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- 当前合理买入价相对挂牌价需要多少折价？
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## 模型路线
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第一阶段使用可解释评分：
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- 流动性评分
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- 动量评分
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- 租金支撑评分
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- 安全边际评分
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- 信贷政策评分
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- 供应风险评分
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第二阶段再加入：
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- 历史分位模型
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- 异常成交识别
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- 小区相似资产比较
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- 板块领先/滞后关系
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- 利率和政策情景推演
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## 决策输出
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最终输出应是具体动作，而不是抽象观点：
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- 重点研究
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- 观察池
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- 中性观望
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- 谨慎等待
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- 合理买入价区间
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- 触发买入条件
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- 触发退出条件
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