# 上海房市投资研究框架

## 基本原则

长期研究的核心不是寻找一个万能预测因子，而是建立稳定、可审计、可复盘的判断系统。

第一版框架采用四个判断层次：

1. 市场周期：成交量、成交周期、挂牌压力、信贷环境。
2. 板块质量：产业、交通、公共资源、供给约束、租赁需求。
3. 资产质量：小区楼龄、物业、产品稀缺性、流动性、硬伤。
4. 交易安全边际：成交/挂牌折价、历史价格分位、租金收益率、替代品价格。

## 投资判断问题

系统应持续回答以下问题：

- 上海整体处于放量、缩量、企稳、补跌还是结构性修复？
- 哪些板块成交量改善领先于价格？
- 哪些板块挂牌库存持续堆积？
- 租金收益率是否能支撑当前价格？
- 新房供应是否压制二手房议价能力？
- 政策和利率变化对改善、刚需、豪宅的影响是否不同？
- 哪些小区流动性足够好，能承担投资退出需求？
- 当前合理买入价相对挂牌价需要多少折价？

## 模型路线

第一阶段使用可解释评分：

- 流动性评分
- 动量评分
- 租金支撑评分
- 安全边际评分
- 信贷政策评分
- 供应风险评分

第二阶段再加入：

- 历史分位模型
- 异常成交识别
- 小区相似资产比较
- 板块领先/滞后关系
- 利率和政策情景推演

## 决策输出

最终输出应是具体动作，而不是抽象观点：

- 重点研究
- 观察池
- 中性观望
- 谨慎等待
- 合理买入价区间
- 触发买入条件
- 触发退出条件